임대료 세금계산서, 어디까지 끊고 무엇을 적을까? 한 번에 끝내는 상가·오피스텔 실무 가이드

월말이면 상가 임대인은 “세금계산서를 어떻게 끊어야 하지?”를, 임차인은 “받은 세금계산서가 맞는 걸까?”를 고민합니다. 같은 ‘월세’라도 주택은 면세라 계산서 자체가 필요 없고, 상가·오피스는 과세라 세금계산서가 필수이며, 여기에 보증금의 간주임대료, 관리비·주차비 같은 부속 항목까지 얽히면 청구서 한 장이 법·세무의 퍼즐이 됩니다. 이 글은 임대료 세금계산서의 원칙과 예외, 라인아이템 구성, 간이과세자 이슈, 수정 발행까지 실전 중심으로 정리했습니다. 핵심만 잡으면 분쟁을 대폭 줄일 수 있습니다.

임대료 vs 임차료, 우리는 왜 자꾸 헷갈릴까? 한 번에 끝내는 개념·계약·실무 가이드

목차

1. 원칙의 지도: 언제 ‘세금계산서’, 언제 ‘계산서·영수증’인가

2. 라인아이템 설계: 월세·간주임대료·관리비를 어떻게 적나

3. 간이과세자 체크포인트: 발급 불가/의무 전환의 경계선

4. 오피스텔·겸용 공간의 함정: 실제 사용용도가 판정한다

5. 실무 체크리스트: 공급시기·수정세금계산서·보관서류

1. 원칙의 지도: 언제 ‘세금계산서’, 언제 ‘계산서·영수증’인가

• 상가·사무실 등 사업용 임대
  부가가치세 과세대상입니다. 따라서 임대인(일반과세자)는 월세(및 해당 시 간주임대료)에 대해 세금계산서를 교부해야 합니다. 이는 부가가치세법 제32조(세금계산서 등)의 대상인 “과세 공급”에 해당합니다. 법제처

• 주택 임대(상시 주거용)
  면세이므로 세금계산서 대상이 아닙니다. 주택임대 면세는 부가가치세법 제26조에서 근거를 확인할 수 있습니다. 임차인이 사업자라 하더라도 세금계산서가 아니라 영수증(또는 전자계산서 요건 시 계산서)로 정리합니다. 법제처+1

• 핵심 한 줄: 과세(상가·사무실) → 세금계산서, 면세(주택) → 계산서/영수증. 주택이더라도 회사 사택 등 사업을 위한 주거로 사용하면 과세가 될 수 있다는 점은 별도로 유의하세요. NTS Call

2. 라인아이템 설계: 월세·간주임대료·관리비를 어떻게 적나

세금계산서 품목을 깔끔하게 나누면 나중에 소명과 공제가 쉬워집니다.

1. 월세(차임)

• 품목: “부동산임대용역(월세)”

• 공급가액: 월세금액

• 세액: 공급가액의 10% (일반과세 기준)

2. 보증금의 ‘간주임대료’

• 상가·사무용 임대에서 보증금에 대한 이자상당액(간주임대료)은 부가세 과세표준에 포함됩니다. 실무 공식은 보통
  보증금 × 정기예금이자율 × 과세대상일수/365
  를 사용합니다. 네이버페이 마이비즈+1

• 표시 방법: 많은 실무 사례에서 월세와 분리해 “간주임대료(○월분)”로 라인 분리 후 공급가액·세액을 기재합니다. (간주임대료의 부담주체·분리표시 방식은 계약에 따르되, 과세표준 반영 원칙을 잊지 마세요.) 인트어네트

3. 관리비·주차비·공용전기료 등

• 임대인이 직접 제공하는 관리·주차 등 용역 대가라면 과세 대상으로 보고 품목을 분리 기재합니다. 실비 대납 공과금은 증빙을 갖춰 분리 정산하면 과세표준에서 제외될 여지가 있으나, 일괄청구 시 과세로 볼 위험이 큽니다. (과세/비과세 경계가 사례별이므로 분리 청구·증빙이 안전합니다.)

작은 팁: 세금계산서 ‘품목’은 간결하게, ‘비고’에 계약번호·층호수·해당월(과세기간)을 적어두면 매입세액 공제 실사·소명에 유리합니다.

3. 간이과세자 체크포인트: 발급 불가/의무 전환의 경계선

• 연 매출 4,800만 원 미만의 간이과세자는 통상 세금계산서 발급이 불가합니다. 따라서 임차인이 세금계산서를 원해도 현금영수증·카드전표로 대체되는 구조가 일반적입니다. 요기요 партнер

• 다만 직전연도 공급대가 합계액이 4,800만 원 이상인 간이과세자는 세금계산서 발급의무자로 통지를 받으면, 통지된 기간(다음 해 7월 1일~그 다음 해 6월 30일) 동안 세금계산서 발급의무가 생깁니다. NTS Call

현장에서 자주 생기는 오해

• “간이과세자라서 무조건 세금계산서 못 끊어요” → X. 통지를 받은 발급의무 간이과세자는 끊습니다.

• “간이인데 카드로 받았으니 세금계산서 안 끊어도 돼요” → 조건부 O. 발급의무 간이과세자가 카드/현금영수증을 발행하면 세금계산서 대체가 되지만, 그렇지 않은 경우는 구조가 다릅니다(국세청 Q&A 참조). NTS Call

4. 오피스텔·겸용 공간의 함정: 실제 사용용도가 판정한다

간판이 ‘오피스텔’이라도 실제 사용이 주거면 면세(세금계산서 아님), 업무용이면 과세(세금계산서 발급)입니다. 국세청 Q&A 역시 임차자가 오피스텔을 사무실 등 업무용으로 사용하면 부가세 과세 및 매입세액 공제 가능하다고 안내합니다. 반대로 상시 주거용 임대는 면세로 보아 세금계산서 대상이 아닙니다. 계약서에 사용용도 명시와 변경 시 세무처리를 특약으로 넣어 리스크를 줄이세요. NTS Call

5. 실무 체크리스트: 공급시기·수정세금계산서·보관서류

• 공급시기(작성일자): 임대용역의 공급시기는 통상 대가의 각 부분을 받기로 한 때(월세의 경우 월별)입니다. 월말 청구/익월 납부라면 약정일 기준으로 작성일자를 맞추는 것이 원칙입니다.

• 수정세금계산서: 금액 오기, 과세·면세 착오, 반환·할인 등 정정 사유가 발생하면 공급시기가 속한 과세기간 기준으로 수정세금계산서를 발행합니다. (증빙: 변경계약서·정산서·환불전표 등). 법제처

• 전자 발급·보관: 법인·개인 대부분 전자발급이 일반화되어 있으며, 임차인 매입세액 공제를 위해 거래명세서·계약서·관리비 세부내역을 함께 보관하세요.

• 간주임대료 기록: 과세표준 반영을 누락하지 않도록 과세기간(1~6월/7~12월) 단위로 이자율 공시치를 확인해 정리합니다. (국세청·전문자료에서 정기예금이자율 공시 참고) Taxnet

현장 시나리오로 보는 예시

예시 1 | 상가 월세 200만 원, 보증금 1억 원(정기예금이자율 3.5% 가정)

• 품목① 월세(○월분): 공급가액 2,000,000 / 세액 200,000

• 품목② 간주임대료(○월분): 100,000,000 × 3.5% ÷ 12 ≈ 291,667 → 공급가액 291,667 / 세액 29,167

• 합계: 공급가액 2,291,667 / 세액 229,167 / 합계금액 2,520,834

• 비고: “계약번호 23-01, 2층 201호, 20XX년 ○월분”

예시 2 | 오피스텔 사무용 임대(업무용 확인서 보관)

• 품목: 오피스 임대용역(○월분) / 관리비 별도 과세

• 매입세액 공제를 원하는 임차인은 세금계산서·계약서·업무용 사용 입증자료(사업자등록 정정, 사업장 사용 사진 등) 보관. NTS Call

예시 3 | 간이과세자 임대인(전년도 4,800만 미만)

• 세금계산서 발급 불가, 현금영수증·카드전표로 대체. 임차인이 VAT 공제를 원하면 일반과세 전환 협의 또는 발급의무 통지 여부 확인. NTS Call

한눈에 보는 요약(Sticky Note)

• 과세 임대(상가·사무실): 세금계산서 발급 필수. 월세+간주임대료 과세표준 포함. 법제처+1

• 주택 임대: 면세, 세금계산서 대상 아님(영수증/계산서). 법제처+1

• 간이과세자: 원칙상 발급 불가, 발급의무 통지 땐 의무기간 내 발급. NTS Call

• 오피스텔: 실제 사용이 과세/면세를 가름. 업무용 땐 과세·공제 가능. NTS Call

• 정정: 착오·변경 시 수정세금계산서. 법제처

• 국가법령정보센터 | 부가가치세법 제32조(세금계산서 등) – 과세 임대료에 세금계산서를 교부해야 하는 법적 근거를 확인하세요. 법제처